物业管理服务在基层社会治理现代化过程中的作用越来越突显，物业纠纷成为基层社会治理面临的挑战之一。为积极回应人民群众对物业纠纷快速调处、物业管理服务有效提升的诉求，自2021年昆山市住房和城乡建设局与人民法院联合成立全省首家实体化运行的物业融合法庭以来，积极践行和发展新时代“枫桥经验”，形成以物业服务问题解决为牵引、诉前化解为主流、诉中调解为补充、司法判决为示范的递进式物业纠纷化解链条，做实做优老百姓安居、物业人乐业的“安居乐业”物业纠纷源头治理品牌，分类施策，推动物业相关纠纷从源头上实现减量，稳步推动物业服务高质量发展跃上新台阶。

　　扩充调解力量，坚持源头治理

　　在物业纠纷中，“业主因对物业服务不满拒交物业费”的案件较多，针对这一问题，物业融合法庭坚持问题源头治理的思路，实现物业提升、业主自愿交费的良性循环。

　　壮大诉前调解队伍，邀请6家特邀调解组织进驻开展诉前调解，其中包括物业服务管理指导中心和物业服务管理协会，分批次共招募调解员86名，在处理物业企业起诉催费的案件时，由调解员根据业主不交费的原因列出物业管理问题清单，督促物业企业整改后再引导业主交费。物业融合法庭成立至今共推动整改物业问题1180余处，诉前成功化解5345件，化解率约76.93%。获得业主和物业企业的一致好评，收到锦旗700余面、感谢信200余封。

　　为强化物业领域人员的诉前调解能力，在物业融合法庭建立实训基地，按照一名导师法官带班、三段式素能培训、多方位能力拓展的“1+3+N”体系，组织物业企业人员、社区工作者、调解员及业委会、物管会成员等跟班学习，目前共有300余人次参加实训。

　　坚持从源头规范物业行为，昆山市住房和城乡建设局开展规范物业管理行为提升物业服务水平专项行动，通过实行3项行动、10项措施，全面提升全市住宅小区物业规范化、专业化、标准化水平，从源头提高物业服务满意度。

　　建立长效机制，防范潜在风险

　　物业矛盾纠纷的背后隐藏着较大的潜在风险，尤其是物业撤场后引发矛盾的案件。为防范潜在风险，物业融合法庭建立起物业纠纷分析预警机制，积极对接“书记、市长信箱”“12345”等投诉渠道，密切关注线上曝光的物业矛盾线索，多途径、全方位主动收集物业纠纷，联动法院、政法综治、公安、信访等部门及时对可能引发社会面冲突的物业纠纷进行分析研判、风险评估、提前干预。密切关注重新选聘物业企业的小区，针对物业撤场，指导新老物业做好交接工作。

　　此外，昆山市住房和城乡建设局梳理全市物业矛盾突出小区31个，指定专人负责跟进对应小区的矛盾纠纷化解进度，每月会同属地、社区、物业企业、业主代表等共同参与物业“圆桌会议”，确保问题及时解决、业主理性维权。

　　加强普法教育，明晰主体权责

　　在物业管理服务过程中，存在诸多权责不明引发矛盾的案件，为此，物业融合法庭进一步加强普法宣传，让更多的人懂法、用法。

　　在总结纠纷调处经验、开展实证调研的基础上，编写《物业服务规范发展司法指引》，涵盖基础理论篇、物业履职篇、业主行为篇、规范治理篇四个篇章，通过对100个物业领域热点问题的解答，为业主行为、物业履职、基层治理提供了系统框架和科学指引。先后组织进小区巡回审判4场，物业企业参观物业融合法庭9场，指导物业协会发布微信推文21期、普法视频8条，以多重形式全面开展法治宣传。

　　引入专业力量前置解决纠纷，针对房屋漏水等问题引发的矛盾，邀请物业协会专家库人员上门查看、给出专业建议后，再协调物业与业主达成解决共识。

　　物业融合法庭充分发挥出多元治理效能，2024年昆山市住房和城乡建设局收到的物业领域矛盾纠纷投诉量同比下降48.51%。接下来，昆山市住房和城乡建设局与市人民法院将继续完善好、发挥好物业融合法庭这个平台，充分发挥司法助力基层社会治理现代化水平提升的积极作用，提高物业纠纷的调解效率和水平，为人民群众安居乐业提供坚实保障。